Расчет неустойки по договору долевого участия в строительстве
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расчет неустойки по договору долевого участия в строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Судебная практика взыскания неустоек по ДДУ из-за подвижек в сроках сдачи неоднозначна. С одной стороны, есть законы, которые защищают права и интересы собственников, а с другой — в кризисные времена правительство в первую очередь поддерживает бизнес и застройщиков, чтобы снизить нагрузку на отрасль.
Основания для взыскания неустойки
Исполнение условий договора долевого участия — это всегда длительный процесс, включающих в себя множество этапов.
Соответственно, требования дольщика при неисполнении застройщиком условий договора, могут варьироваться в зависимости от этапа, на котором неисполнение возникло и последствий этого неисполнения. Так:
- Пеня при расторжении договора рассчитывается исходя из общей суммы, которая была внесена дольщиком на момент расторжения договора. Сам факт расторжения договора может иметь место на любом этапе действия договора до момента, когда отстроенный объект сдается в эксплуатацию;
- Пеня при задержке более двух месяцев ввода объекта в эксплуатацию. Расторжение договора при этом может как иметь место, так и не иметь его.
Увеличение размера неустойки возможно как в досудебном, так и в судебном порядке, посредством увеличения суммы исковых требований.
Кроме того, требовать перерасчета неустойки дольщик может также и на стадии исполнения судебного решения в случае уклонения застройщика от исполнения решения суда.
Первым делом стоит попробовать урегулировать ситуацию в досудебном порядке, грамотно рассчитав сумму неустойки и убедившись, что она соразмерна ситуации. Как только дело доходит до суда, нужно быть готовым обосновать все свои шаги и рассчёты, а для этого точно не лишним будет проконсультироваться с юристом. Но даже если с вашей стороны все документы и заявления будут составлены корректно, нередки случаи, когда суд встаёт на сторону застройщика — и даже если и обяжет его выплатить неустойку, то уменьшит её размер.
Как сделать расчеты в калькуляторе?
Чтобы произвести расчет неустойки по ДДУ, необходимо ввести соответствующие значения в калькуляторе на сайте:
- Стоимость объекта, указанная в договоре (так называемая цена договора).
- Дата передачи помещения по ДДУ.
- Дата фактического подписания акта приема-передачи.
Необходимо учитывать статус дольщика – является он физическим либо юридическим лицом: этот факт заметно влияет на размер неустойки:
- Если дольщик является физическим лицом, то неустойка составляет 1/150 КС от цены договора за каждый день просрочки.
- Если дольщик является юридическим лицом, неустойка составляет 1/300 КС от стоимости объекта недвижимости за каждый день нарушения обязательства.
Что считается началом просрочки?
Первым днем просрочки считается тот, который следует за датой передачи объекта недвижимости по договору. Например, если в договоре указано, что квартира будет передана 2 апреля, то 3 апреля начинается просрочка.
В некоторых договорах указывается не конкретная дата, а только квартал. В этом случае в калькулятор вносится дата, являющаяся его последним днем. Например, если указано, что квартира будет сдана в 1 квартале, нужно указывать дату 31 марта.
Разные годы – разные ставки
Возникает резонный вопрос – а как рассчитывать неустойку за длительный период, если ставка рефинансирования меняется трижды в год. К сожалению, ответа на этот вопрос нет, как нет и единообразной судебной практики по этому поводу. Для таких случаев существует негласный принцип юристов-практиков – просить по максимуму, оставляя суду поле для маневра. Поясним на примере.
Просрочка началась с января 2016 года, когда действовала ставка рефинансирования в 11%. Предварительную претензию застройщику дольщик направил после того, как ставка рефинансирования понизилась до 7,25%. С момента начала просрочки и до изменения ставки прошло 230 дней.
Разумным будет рассчитать 230 дней по 11%, а последующую – по ставкам, действующим на тот или иной период и направить претензию застройщику. В 99,9% случаев дело дойдет до суда. Дело в том, что закон никак не регламентирует эти вопросы, и нет ни одного указания на ретроспективность новых ставок рефинансирования на прошлые правоотношения. Поэтому, подавая иск по максимуму, остается ждать, что решит суд. На настоящий период существуют как решения, удовлетворяющие поэтапную неустойку, так и решения полностью противоположные.
Уже длительное время ожидаются разъяснения Пленума ВС РФ по этим вопросам, но пока что их нет, а значит истцы вольны выбирать, просить ли им по максимуму или по минимуму.
Самостоятельный расчет неустойки
Для того, чтобы понять, как работает калькулятор неустойки по ДДУ, юристы нашей компании предлагают попробовать рассчитать неустойку самостоятельно, а потом проверить собственные расчеты с помощью калькулятора.
Итак, формула расчета уже известна. Берем данные для примера:
- Сумма ДДУ – 2 700 000 рублей
- Срок сдачи объекта – 2 квартал 2018 года.
- Дата расчета неустойки – 20 июля 2018 года.
- Ключевая ставка – 7, 25%.
Как в этом случае правильно рассчитать количество дней просрочки: 2 квартал 2018 года заканчивается 30 июня 2018 года. Соответственно первым днем нарушения срока исполнения обязательств по передаче объекта будет 1 июля 2018 года. Общее количество дней, за который рассчитывается неустойка – 20 дней.
Подставляем значения в формулу: «2 700 000 * 20*2*1/300 * 7,25%= 26 100 рублей».
При расчете неустойки по ДДУ не обязательно использовать ключевую ставку, действующую на момент расчета. Закон допускает следующие варианты:
- Ключевая ставка на момент расчета неустойки;
- Ставка за период просрочки;
- Ставка на период исполнения обязательств застройщиком.
Описание работы калькулятора по ДДУ
Для удобства дольщиков при расчете размера неустойки мы создали и разместили на сайте бесплатный онлайн калькулятор неустойки по ДДУ.
При определении размера неустойки, стоит обратить пристальное внимание на такие нюансы, как дата начала и окончания просрочки, указав правильный период – иначе вы рискуете получить недостоверный расчет, который может быть забракован в суде.
Днем окончания просрочки в данном случае стоит указывать либо дату фактической передачи вам объекта, либо же текущую дату, на которую производится расчет в случае, если просрочка продолжается – например, на дату подачи претензии или искового заявления в суд.
Стоит иметь в виду, что заявленный вами период просрочки не является окончательным, и может быть в последующем увеличен в процессе рассмотрения дела в суде. Этот подход позволит вам актуализировать размер неустойки ближе к фактической сдаче квартиры и получить максимальную сумму неустойки. Именно поэтому мы рекомендуем не дожидаться момента фактической сдачи объекта, а начинать процесс взыскания неустойки заблаговременно – так вы сможете к моменту подписания акта-приема передачи уже получить законную неустойку за весь период просрочки.
Формула и пример расчета
Неустойка, которую выплачивает застройщик, рассчитывается по определенной формуле. В ней есть два основных показателя:
- Ставка Центрального Банка.
- Сумма, которая указана в договоре.
Первый показатель устанавливает Банк. Изменять ставку имеет право только ЦБ, и только в зависимости от экономической ситуации. Ставку рефинансирования можно узнать на главном сайте Банка.
Второй показатель определяется по договору с каждым отдельным гражданином.
Формула расчета неустойки изменяется в зависимости от того, кто заключал договор с застройщиком:
- физическое лицо, ставка для физических лиц составляет 150;
- юридическое лицо, для юридических — 300.
Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома
Если нарушен определенный договоренностью срок передачи объекта в рамках ДДУ, сторона, права которой нарушены, может оформить и направить в адрес застройщика отдельную претензию.
Однако соблюдать досудебный порядок решения спорных вопросов при невыполнении условий ДДУ не обязательно, поскольку положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» этого не предусматривают.
Однако суд, решая спор на своем уровне, может признать установление сторонами претензионного порядка в том случае, когда условия ДДУ содержат пункты, определяющие четкие требования относительно:
- формы, в которой составляется претензия стороны,
- порядка и сроков направления дольщиком этого документа и условий его рассмотрения второй стороной.
Расчет неустойки по ДДУ в связи с просрочкой передачи квартиры
Под просрочкой передачи квартиры понимается не сам факт передачи, а юридическое оформление перехода права собственности. Следовательно, сюда же входит:
- замораживание или приостановка строительства с истечением предельных сроков, отводимых на этот этап;
- завершение строительства в срок, но сложности с оформлением документов;
- отсутствие у застройщика кадастровых документов на объект капитального строительства;
- у девелопера нет разрешения на ввод в эксплуатацию;
- иные обстоятельства, препятствующие передаче объекта долевого строительства дольщику.
Порядок получения неустойки по ДДУ
После того как необходимые расчеты проведены, можно приступать к взысканию средств со строительной компании. Делается это в следующем порядке:
- Подготовка официальной претензии. В документе необходимо указать, что согласно действующему законодательству, вы, как дольщик, чьи права были нарушены, имеете право на выплату неустойки за то, что квартира не была передана вам вовремя. Также в претензии необходимо указать формулу, по которой определялся размер компенсации, а также приложить подтверждающие документы: копию ДДУ, платёжные документы, подтверждающие своевременную оплату. После оформления претензия направляется застройщику письмом или передается в офис лично.
- Проведение переговоров. Если обращение не было проигнорировано, следует этап переговоров (в принципе, их может и не быть, если застройщик сразу согласится выплатить неустойку, но это бывает крайне редко). Во время переговоров постарайтесь отстоять свои интересы, доказав, что ваши претензии обоснованы. Возможно, придется в чем-то уступить (к примеру, незначительно снизив размер неустойки), но это все равно лучше, чем ничего.
- Обращение в суд. Если переговоры не принесли результата, или претензия была проигнорирована адресатом, у дольщиков не остается другого варианта, кроме как обратиться в суд. Для этого готовится исковое заявление (оно во многом повторяет претензию, только составляется по другой форме), к нему прилагаются документы, после чего оно подается в отделение суда по мету регистрации строительной компании. Кстати, в иске, в отличие от претензии, можно указать дополнительные требования: компенсацию морального и/или материального ущерба, упущенную выгоду и т.д. После рассмотрения аргументов суд вынесет вердикт, удовлетворять ли требования заявителя.
Для того чтобы упростить и укорить процедуру взыскания средств, рекомендуется привлечь в помощь юриста по спорам с застройщиками. Его участие может заключаться в оказании консультаций, проведении переговоров, подготовке документов, представительстве в суде и т.д. В результате вы сможете добиться выплаты с большей вероятностью и существенно быстрее.
Цена по договору долевого участия
Данная величина является существенным условием для заключения ДДУ. Она может быть установлена как в абсолютном выражении – целым числом, так и в виде формулы – как произведение планируемой площади на стоимость квадратного метра. Как правило, девелоперы выбирают первый вариант. Тем не менее, в большинстве договоров есть условие, что при увеличении или уменьшении фактической площади по результатам строительства цена квартиры пересматривается с учётом стоимости квадратного метра. Это нормальная практика.
|
Неустойка считается от цены ДДУ, а не договора уступки. Это важно помнить дольщикам, покупавшим объект долевого строительства через посредника: как через физическое, так и через юридическое лицо. Учитывайте это при вводе данных в калькулятор |
Результаты расчета неустойки по ДДУ:
| Цена договора: | Период просрочки: | Ставка: | Формула: | ||
| с | по | дней: | |||
| Итого: 0 руб. |
Когда полагается неустойка по ДДУ.
Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.
В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.
Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.
Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.
Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.
Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.
Взыкание неустойки несмотря на подписанное соглашение об отсутствии претензий
Существуют уловки, посредством которых Застройщик может пытаться убедить Вас в невозможности дальнейшего разбирательства и тем самым обезопасить себя. Например, в передаточном акте (акте приема-передачи квартиры) указать, что стороны взаимных претензий не имеют. «Вам ведь хочется получить ключи? — Подписывайте!» Также можно вынудить дольщика подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия об изменении сроков исполнения своих обязательств. Постарайтесь в обмен на Вашу подпись получить бонус — строительная компания может предложить дополнительные работы в квартире, за свой счет оформить право собственности или согласовать перепланировку.
Даже если Вы под воздействием обстоятельств подписали акт приема-передачи квартиры, важно понимать, что так застройщик пытается снизить количество исков, рассчитывая на то, что дольщик не обратится в суд. Обычно несмотря на такие соглашения судья становится на сторону гражданина.
Существует успешная практика объединения дел нескольких дольщиков в одно. Так называемая инициативная группа, вооруженная поддержкой опытного юриста, может эффективно воздействовать на застройщика на досудебном этапе и добиться выплат неустойки или дополнительных услуг без обращения в суд.